[709]부동산을 공부할 결심②_고령화 저출산 저성장 시기에 주거가치로 수렴

<부동산을 공부할 결심> 2부다. 부동산 시장을 채권처럼 이해하면 도움이 된다. 그리고 국내의 부동산 가격의 적절성에 대해 다른 나라 사례와 비교한 부분도 흥미롭다. 결국은 우리의 부동산도 미국이나 일본 홍콩처럼 주식과 같은 성장에 대한 기대는 사라지고 주거 가치로 수렴될 것이라는 내용에 크게 공감되었다. 

채권의 가격은 금리와 반대로 움직입니다. 금리가 내려가면 채권가격은 상승하고, 반대로 금리가 오르면 채권가격은 하락합니다. 그리고 금리와 채권가격은 직선인 선형관계가 아니라 원점에 대하여 볼록한 곡선 모양인데, 이를 '채권의 볼록성(convexity)'이라 합니다. (108)

이렇듯 돈의 가격인 금리가 오르면 현금보유자에게 유리합니다. 반면, (...) 고정적인 현금흐름을 창출하는 자산, 이자수익이 고정된 채권(fixed income) 및 고정임대수익이 발생하는 부동산의 가치는 하락하는 것을 알 수 있습니다. 결국 부동산의 가치를 고찰하려면, 금리와 반대로 움직이는 채권가격의 원리를 적용하는 것이 분석의 첫걸음입니다. (119)
실증 사례를 보면 전세가 상승 시 집값도 반드시 상승했던 건 아니지만, 전세가 하락은 집값 하락과 관계가 깊었습니다. 고로 전세가가 채권이라는 본질은 이해하면, 금리의 변화를 통해 집값의 향방과 조정 수준에 대해서도 가늠해 볼 수 있을 것입니다. (163)
전세가격이나 집값의 변화를 이해하기 위해 채권가격의 원리를 아는 것이 필요하다는 내용이 인상 깊게 다가온다. 금리가 하락할 경우에는 매달 고정된 수익이 더욱 큰 힘을 발휘하기에 부동산과 같은 자산이 장점을 발휘한다. 하지만 금리가 상승하는 요즘 같은 시기에는 현금이 자산보다 유리하다. 채권 가격이 하락하는 것처럼 전세가가 하락한다. 채권과 비교해서 집값, 특히, 전셋값의 추이를 예측하는 것은 부동산 시장을 보는 데 큰 도움이 된다. 

 

매우 낮은 수익률 전망을 토대로 투자할 데가 없다고 판단하면 기준금리를 낮춰도 은행차입을 통한 신용창출이 발생하지 않는다. 이처럼 중앙은행이 통화공급을 아무리 늘려도 경제주체들의 소비 투자 등 실물경제 활동으로 이어지지 않는 것을 '유동성 함정(liquidity trap)'이라고 한다. (122)

과연 재화에 희소성이 더욱 커져가는 파국을 막기 위해 돈의 희소성을 어디까지 끌어올릴 것인가! 공급 부족을 유발하는 문제(ESG, 지정학, 공급망 이슈)가 단기 내에 저절로 해소될 수 없기에 당분간 금리를 여러 번 올리든, 한 번에 50bp 올리든, 연설로 겁을 주든, 돈의 희소성을 상기시키는 발언과 액션은 연중행사가 될 수밖에 없겠습니다. (134)

다시 말해 인플레이션은 재화의 가격이 오르는 것이지 자산가격 상승을 의미하는 게 아닙니다. 부동산은 흔히 인플레이션의 방어자산으로 보도되고, 주식/채권과 달리 재화처럼 형체가 뚜렷한 실물자산이다 보니 그렇게 오인되기 쉽습니다. (142)
미국을 중심으로 국가간 협력보다는 각자도생을 추구하는 모양새다. 전쟁과 공급망 이슈로 재화의 가격이 상승하며 인플레이션이 지속되고 있다. 돈의 가치를 높여 인플레이션을 억제하기 위해 금리 정책을 펴고 있다. 저자는 인플레이션에 대한 방어자산으로 부동산을 생각하는 것은 오해라고 지적한다. 금리가 오르면서 부동산 시장에 관련된 건설사와 개인의 부담이 증가하며 가격이 하락하고 있는 것이 이를 반영한다. 

여름(금리인하 시기)에는 조정 시 매수(buy the dip), 현금을 다른 자산으로 바꾸며 현금 비중 축소(short cash), 남들보다 앞선 레버리지 투자(부채 확대)가 주효했다면, 겨울(금리인상 시기)에는 반등 시 매도(sell the rally), 현금 비중 확대(long cash), 남들보다 앞선 디레버리징(부채 상환)을 염두해둬야 합니다. (146)
투자에 대한 기본을 알려주는 문장이다. 지금은 겨울이다. 현금이 중요하고 부채를 상환해야 하는 시기다. 뉴스에 많은 사람들이 부동산 대출을 늘이기보다는 상환하고 있다고 한다. 주식이든 부동산이든 반등 시 매도해야 하는 시기라는데 실천하기는 쉽지 않은 부분이다. 조만간 과거처럼 다시 오를 것이란 기대 때문에...

서울이 샌프란시스코나 홍콩 수준의 부가가치를 창출한다면 당연히 그들 수준의 월세를 받는 게 가능할 것입니다. 하지만 저성장 기조와 글로벌 경기의 불확실성이 높은 상황에서 월세의 비약적 상승을 기대하긴 어렵습니다. 기준금리를 제로 수준으로 낮추는 유동성 확대 외에는 집값의 추가적인 상승은 어려운 여건입니다. (165~166)
한국과 중국의 집값은 A(주거가치, 채권) + B(성장에 대한 기대, 주식) + C(가치저장수단, 금)인 반면, 일본의 경우 1990년대부터 고령화, 저출산, 저성장과 더불어 부동산침체가 장기화되다 보니 집값은 단순하게 A(주거가치)로 수렴한 것입니다. (317)
책에서 서울과 중국의 집값을 샌프란시스코와 홍콩과 비교하며 집값은 과도하고 월세는 저렴해서 수익률이 더 낮다고 언급했다. 우리나라의 집값에는 우상향에 대한 기대, 즉, 성장에 대한 기대가 포함되어 있었다. 일본과 같은 고령화, 저출산, 저성장이 눈앞에 확실히 보이는 시대다. 우리의 집값도 주거가치로 수렴하고 집값이 하락하며 수익률은 샌프란시스코나 홍콩처럼 올라갈 것이다. 많은 사람들이 이런 변화를 읽고 부동산으로 일확천금을 얻겠다는 생각을 내려놓기를 기대해 본다. 

 

결국 다주택자들의 매물이 '공급'되도록 하고, 투자 대상으로서 매력을 사라지게 하는 정책(각종 세금 부과, 분양가상한제 등)이 일관성을 유지하며 실행된다면 중장기 가격안정화에 기여할 것입니다. (199)

'heavy tail'은 조선사가 주문 받은 선박제작을 완료하고 선주(구매자)에게 인도(delivery)하는 시점에 결제대금의 대부분을 받는 계약방식입니다. (...) 계약금과 중도금이 크지 않다보니 1~2년 뒤 구매자가 잔금을 결제하지 못할 경우 조선사가 고스란히 손해를 보게 되는 것입니다. 단기간 내 제품을 팔고 즉각 대금을 지급받는 제조업에서는 발생하지 않는 리스크이지요. 글로벌 신평사에서는 만기일시상환 방식을 'bullet loan'이라 하여 이 비중이 높을수록 은행의 대출자산이 매우 위험하다고 평가합니다. (308~309)
부동산 담보 대출에 대해 일정 기간 원금을 갚지 않고 이자만 내도 되는 만기일시상환 방식이 은행과 같은 대출기관에 얼마나 리스크가 큰 지 보여준다. 조선사에서는 heavy tail이라 부르고, 글로벌 신평사에서는 bullet loan이라고 부른다니 그만큼 잠재위험이 크다는 점이다. 가계부채 이자를 매달 갚아나가는 것도 큰 부담이 되는 현실에서 원금일시상환은 더욱 큰 부담이다.
가계 경제가 더 좋아질 것이라고 낙관적으로만 볼 수 없는 저성장 국면에서 더욱 일시상환일의 도래는 금융기관에도 리스크 요인이다. 차라리 대출 초기부터 원금과 이자를 동시에 갚아가도록 해야 한다고 본다. 그래야 자신이 감당할 수 있는 범위에서 대출을 일으킬 것이고 가계와 금융기관에 도움이 될 것이다. 

아파트는 주거수요가 있는 한 임대수익이 발생하는 자산이기 때문에 일부 주식처럼 내재가치를 크게 하회하거나 몇몇 코인처럼 휴지조각이 되긴 어렵습니다. 따라서 앞에서 살펴본 위례신도시의 경우처럼 대중의 무관심이 극대화되는 시기에 배트를 휘두르면 시간이 걸리더라도 좋은 성과로 이어질 것입니다. (351)