[832]따라하면 무조건 돈 버는 실전 부동산 경매_경매 필수 지식과 사례를 통한 투자 비결

아내의 아파트 경매 제안으로 두 권의 경매 관련 책을 빌렸다. 먼저 <오늘부터 1000만원으로 부동산 투자 시작>을 읽고 이 책 <따라하면 무조건 돈 버는 실전 부동산 경매>를 읽었다. 앞의 책이 입문서라면 이 책은 실전편이다. 조금 더 자세한 설명과 함께 구체적인 사례들을 담았다. 옆에 두고 필요할 때 들춰보면 좋을 책이다. 

다음은 책에서 남기고 싶은 문장과 이에 대한 생각을 포스팅한다.

---

공매는 국세가 체납되어 독촉장을 보냈는데도 기한까지 세금과 가산금을 납부하지 않은 경우, 납세자의 재산을 압류하고 이를 환가해서 매각대금으로 세금을 징수하는 절차다.
경매와 달리 한국자산관리공사가 운영하는 온비드 사이트(www.onbid.co.kr)를 통해 인터넷 입찰로 진행된다. 온비드 사이트 안에서 국유재산, 압류재산, 수탁재산 및 국가나 지자체, 공공기관 등의 자산을 공개경쟁 입찰 방식으로 매각하는 시스템이 공매인 것이다.
보통 월요일 오전 10시부터 수요일 오후 5시까지 입찰할 수 있으며, 입찰 결과는 목요일 오전 11~12시 개인 메시지로 알려준다. 낙찰을 받았다면 그다음 주 월요일 오전 10시에 매각결정통지서를 받게 되는데 이때부터 잔금을 납부할 수 있다. (31)

공매에 대한 설명이다. 경매와 함께 관심을 가질 부분이다. 부동산과 함께 명품백, 자동차 등 다양한 동산도 온비드 사이트에서 낙찰 받을 수 있다. 공매 사이트를 통해 동산이나 부동산을 취득해 본 경험이 있다면 이를 활용한 다양한 자산 축적의 길을 발견할 수 있겠다는 생각이다. 

초보자들은 경매 투자에서 낙찰만이 소유권을 가져올 수 있는 유일한 방법이라고 생각한다. 하지만 경매가 진행 중인 부동산도 얼마든지 경매를 취하하고 소유권을 가져올 수 있다. (...) 내가 잔금을 내지 않으면 2등에게 순서가 돌아가겠지만, 나는 꼼짝없이 보증금을 날리게 되니 그 제안을 그냥 받아들일 수는 없다. 보증금 액수를 포함하여 해당 물건에 대해 애초에 생각했던 수익금 수준의 제안이라면 판단해서 결정하면 된다. 등기 후 투자를 계속 진행할 때의 수익이 클지, 초단기 매도로 수익을 얻을지 비교하는 것이다. (39~40)

경매에 입문하려는 초보자에게 다양한 경우를 미리 아는 것은 중요하다. 이런 방법으로 소유권 이전하지 않고도 원하는 수익을 실현할 수 있다니......

현장조사를 하기에 앞서 해야 할 것이 권리분석이다. (...) 핵심은 말소기준권리를 찾는 것이다. (...) 등기사항전부증명서에서 다음의 5개 단어를 찾으면 된다. (41)

• (근)저당
• (가)압류
• 담보가등기
• 경매개시결정 등기
• 배당요구 한 전세권

두 권의 책에서 가장 강조하는 점이다. 말소기준권리가 무엇이고 언제인가다. 

 

감정평가가 잘못됐더라도 바로잡기가 쉽지 않기에 감정평가 금액을 신뢰하여 입찰가를 산정해선 안 된다. (49)

책이나 유튜브에서 강조하는 부분이 적정한 입찰가 산정이다. 권리분석을 하고 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는지, 있다면 입찰가에 반영해야 한다. 그렇지 않으면 낙찰을 받았으나 손실이 날 수도 있기 때문이다. 

현황조사서란 법원 집행관이 경매 부동산의 현재 상태를 확인한 후 작성하는 서류다. 임차인 정보가 포함돼 있기에 입찰자에게 매우 중요하다. (...) 현황조사서는 반드시 참고하되 경매 물건에 대해 완전히 알 수는 없다는 점을 늘 염두해 두어야 한다. (51)

현황조사서로 상황을 파악하고 실제로는 현장을 가서 묻고 보고 하는 과정이 필수다. 부동산은 인터넷에 나와 있는 사진이나 정보만으로 판단하면 안 된다고 강조한다. 

매각물건명세서는 점유자 이름, 권원, 임대차 기간, 보증금, 월세, 전입신고일(사업자등록일) 확정일자, 배당요구 여부 등을 기록한 문서다. (...) 법원은 매각기일 1주일 전까지 법원에 비치하여 누구든지 볼 수 있게 한다. 입찰 예정자의 의사결정을 위한 판단 자료로 가장 신뢰할 수 있는 문서다. (53)

시세를 파악할 때는 다음 세 가지에 집중하면 된다. (57)

• 실거래가
• 전세 및 월세 가격
• 급매가 (...) 초보자라면 급매가보다 낮은 가격에 입찰받는 것을 목표로 하자. 

입찰가 산정할 때에 시세를 제대로 파악하는 게 필요하다. 그래야 기준점이 될 수 있기 때문이다. 실거주 목적이 아닌 시세차익을 노린 사람이라면 더욱 중요하다. 물론 실거주 목적이라도 급매를 사는 것보다 저렴하게 구입하고자 하는 목적이기에 시세와 부대비용을 고려해야 한다. 

무엇보다 비용과 수익률을 미리 계산하는 이유는 현재 내가 가진 종잣돈과 실투자금의 차이를 알아야 무리한 투자를 하지 않을 수 있기 때문이다. 낙찰가 이외에 들어가는 비용은 크게 '취득세, 등기비용, 명도비용, 이자비용'으로 정리할 수 있다.  (62)
* 실투자금 = (낙찰가+취득세+등기비용+명도비용+이자비용)-대출금-(임대보증금)
* 수익률 = (월 임대료 * 12) / (총비용 - 임대보증금)
* 레버리지 수익률 = (월 순수익 * 12) / 실투자금

경매에 참여하기 전에 수익률을 계산하는 과정이 필요하다는 점이 이 책에서 얻은 좋은 점 중에 하나다. 경매는 동일한 생각을 가진 사람들 사이의 눈치게임이다. 원하는 이익이 클수록 낙찰 확률이 적어진다. 낙찰가 외에 소요되는 비용을 제대로 이해하고 반영해야 한다. 다만 초보자들은 몇 번의 낙찰 과정을 통해 몸으로 체득할 수 있을 것 같다. 

 

입찰 예정자라면 관리사무소에 어떤 식으로든 미납된 관리비를 묻게 되어 있는데, 관리사무소에서도 전화로만 물어보는 사람과 직접 찾아온 사람을 똑같이 대하진 않는다. (69)

직접 사람과 대면해서 물어보는 편이 더 많은 정보를 얻을 수 있다. 관리사무소도 마찬가지다. 

대개 금리가 상승하면 수익형 부동산의 몸값은 하락하고 이때 경매 공매 등에 기회가 있다. 반대로 금리 하락기에는 일반매매와 경매 낙찰가에 큰 차이가 없는 경우가 많다. 어느 쪽을 강하게 규제하면 돈은 잠시 움찔했다가 반드시 상대적 이익이 있는 곳으로 흘러가게 되어 있다. 돈이 흘러가는 길목에 미리 가서 있는 사람이 있는데, 바로 부자들이다. (71)

경매나 공매를 통해 자산을 축적해 본 경험자들은 금리의 변화에 따라 돈이 흘러가는 곳에서 자리 잡고 있다는 말이 맞는 말인데도 그렇지 못한 평범한 직장인인 자신의 모습이 대비되어 씁쓸하다. 

경공매를 통해 지분 물건이 나오는 이유는 크게 세 가지다. 상속(또는 증여), 부부 공동명의, 공동 투자가 그것이다. (77)

지분 물건 투자는 다음과 같은 절차로 진행된다. (79)

물건 검색 → 낙찰 → 소유권이전 → 부동산처분금지가처분 → 공유물분할청구소송, 공유자와의 협상 동시 진행 → 서로 협의가 되지 않을 경우 → 판결문으로 경매 신청(약 8개월 ~ 10개월 후 첫 매각일 지정됨) → 경매 낙찰 → 잔금 납부 → 배당(최종 수익 확정)

지분 물건 투자라는 세상도 재미있어 보인다. 상속이나 공동명의 등으로 일정 지분만 경매나 공매에 나왔을 때 낙찰받은 후에 어떤 상황이 있을 수 있고 어떤 권리를 행사할 수 있는지 보여준다. 상당히 관심이 가는 부분이었다. 

형식적 경매가 진행되면 경매 특성상 시세보다 저렴하게 낙찰되기 때문에 손해를 볼 수도 있다. 그러므로 애초에 저렴하게 낙찰받아야 한다. 예컨대 지분 물건을 40%에 낙찰받았는데 형식적 경매를 하게 돼 전체가 70%에 낙찰됐다면, 30% 정도의 수익을 얻을 수 있다. (82)

모든 대출은 포지티브 론(positive loan)과 네거티브 론(negative loan)으로 나눌 수 있다. 자산으로서 가치가 있는 상품을 구입하거나, 내 몸갑을 높여주는 교육을 받거나, 사업을 확장하거나, 내 집 마련을 위해 빌리는 돈은 포지티브 론이다. 시간이 지날수록 자산이 불어나는 데 투입되는 대출이다. 반대로 시간이 갈수록 가치가 하락하는 물건을 구입하거나 단순히 소비를 위해 빌리는 돈은 네거티브 론이다. 이런 대출이 늘어나면 절대 부자가 될 수 없다. 부자가 되려면 포지티브 론을 늘려야 한다. (85)

빚을 두려워하지 마라. 아니, 최대한 많은 부채를 감당해라. (...) 부동산은 학문이 아닌 실전이다. 남의 경험으로 공부를 하되 결국 자신만의 경험으로 헤쳐나가야 한다. 돈이 없으니 풀 대출을 받아야 하는 것이다. 부동산은 빚내서 사는 게 당연하다. 그것도 최대한 많은 빚을 감당해서 구입하는 게 장기적으로 낫다. (86)

빚에 대해서는 늘 보수적이었다. 저자들은 빚을 두려워하지 마라고 한다. 최대한 많은 부채를 감당하라고 한다. 부동산이 꼭짓점을 향해 갈 때 영끌을 해서 부동산을 취득한 젊은이들이 빚을 감당하지 못해 경매나 공매로 물건이 나오고 있다. 혼란스러운 문장이다. 경매에 익숙해져서 어떻게 대출을 받고 어떻게 수익을 내는지 아는 사람에게는 빚에 대한 조언이 맞을 수도 있다. 하지만 초보자에게는 확신이 서지 않는다. 

 

매매사업소득이 생기면 국민연금과 건강보험료가 상승할 수 있고, 직장인이라면 종합소득세를 계산할 때 근로소득과 사업소득이 합산되기에 과표가 올라갈 수 있다. (...) 세금 걱정 때문에 아무것도 하지 않는 것보다는 최대한 많이 벌고 최고세율을 적용받는 게 자신에게도 사회에도 이롭지 않을까? (94)

낙찰자가 미납 관리비를 전부 인수하는 것이 아니라 최근 3년분 공용 부분에 한해서만 인수한다. (137)

미납관리비를 전부 낙찰자가 인수하는 것이 아니고 정해진 부분만 인수한다는 사실은 숙지할 필요가 있다. 

셀프 등기 간단 노하우(162~165)

• 잔금을 납부하기 위해 법원 방문
• 취등록세를 납부하기 위해 해당 지자체 세무과 방문
• 소유권이전에 필요한 서류 확인 후 다시 해당 법원 방문

셀프 등기를 하면 전문가의 손을 거치지 않으니 비용을 줄일 수 있다. 하지만 유튜브에서 들어보면 셀프 등기를 위해서는 은행 대출이 없이 진행할 경우에 가능하다는 말이 있다. 시간이 걸리는 것은 문제가 없지만 근본적으로 대출이 낄 경우에 불가능하다는 말은 추가적인 확인이 필요하다. 

경매 투자를 하는 사람이라면 명도를 두려워할 필요가 없다. 명도는 시간의 문제일 뿐 결국 낙찰자가 이기게 된다. 합의가 되지 않는다고 해도 낙찰자에게는 강제집행이라는 최후의 수단이 있기 때문이다. 하지만 처음부터 이 무기를 꺼내기보다 최대한 상대를 배려하고 합의하려는 노력을 보이는 것이 원만한 명도를 위한 길이라고 생각한다. (170~171)

명도가 두렵다면 경매로 꾸준히 수익을 내기는 어렵다. 낙찰 후 잔금을 내면 매수인(새로운 소유자)이 된다. 잔금일로부터 6개월 이내에 인도명령을 신청하면 법원은 부동산 점유자에 대해 매수인에게 해당 부동산을 인도하도록 명령할 수 있다. 6개월이 지나면 명도소송을 제기해야 할 수 있으므로 낙찰자는 잔금 납부와 동시에 인도명령을 신청하는 것이 일반적이다. (172)

명도라는 말을 많이 들어봤는데 이번에 제대로 이해하게 되었다. 명도는 부동산을 점유하고 있는 사람에게 소유자에게 인도하도록 하는 과정을 말한다. 경매 용어는 한자로 되어 있어서 쉽게 와닿지 않는 용어가 많다. 

확약서는 상호 간의 약속이라 할 수 있지만 확약서 작성 후 입금이 안 되는 경우도 간혹 있을 수 있다. 입금이 안 되었다고 해서 당황해할 필요는 없다. 처음부터 생각했던 절차대로 잔금 납부 후 공유물분할청구소송 또는 부당이득청구소송을 통해 내 권리를 주장하면 되는 것이다. (275)

내가 낙찰받은 토지 위에 건물이 있는 경우 건물주에게 지료를 청구할 수 있고, 아파트 2분의 1 지분을 낙찰받았는데 공유자가 그곳에 거주하고 있을 경우 월세 상당의 임료를 청구할 수도 있다. 이때는 원고의 주소지 관할 법원에 소장을 제출하면 되는데 피고가 멀리 살수록 협의가 잘된다. 피고가 부산에 있다면 변론기일 또는 조정기일에 서울까지 와야 하기 때문이다. (309)

소유권이전을 한 후 바로 공유물분할소장을 접수했다. 앞서도 강조했지만, 협상이 잘되든 아니든 소송은 진행해야 한다. 공유자들의 마음은 하루에도 수십 번 바뀌기 때문에 소장을 접수해 놓고 협상을 임해야 시간과 에너지를 덜 쓰게 된다. (313)

공유자들과의 협의는 스릴과 쾌감을 안겨준다. 전혀 해결될 것 같지 않은 상황에서도 언제나 해결책이 나오니 말이다. 해결책을 찾는 것은 낙찰자 몫이다. 노하우가 쌓일수록 협상력은 높아지고 이해관계인들을 컨트롤하는 능력 또한 향상된다. 공유물분할청구소송 하나만 알고 있어도 공유자들에게 절대 휘둘리지 않는다. 지분 투자에 대해서 공부해야 하는 이유다. (325)

---

독서습관 832_따라하면 무조건 돈 버는 실전 부동산 경매(수익 실현편)_유근용&정민우_2022_비스니스북스(240128)

---

■ 저자: 유근용

평범한 사람이 부자가 되는 가장 빠른 방법은 부동산 경매라는 사실을 몸소 증명한 투자의 고수이자 실행력의 초인이다. 부동산 경매를 시작한 뒤 약 5년 만에 경매 73건, 공매 126건을 낙찰받는 등 월평균 3건 이상의 낙찰 행렬을 이어가며 실전 지식과 부를 쌓았다. 가간의 투자 성과와 실행력을 바탕으로 전국 경제인연합회, LH주택공사, 삼성생명, 해커스 그룹, 온비드 등에서 부동산 경공매 강연을 했다. 자기계발&재테크 교육회사 (주)발품불패의 공동 대표이자 경제경영 및 자기계발 베스트셀러 저자. 

■ 저자: 정민우

전국을 무대로 아파트, 상가부터 토지, 공장, 지식산업센터, 생활형숙박시설, 모텔 건물 등 안 다뤄본 물건이 없는 부동산 경매 실전 전문가다. 
30대에 전세금 1,500만 원을 종잣돈으로 굴려 수십억 원의 자산가가 됐다. 200여 건에 이르는 낙찰 경험과 노하우를 응축한 그의 부동산 경매 강의는 매번 조기 마감을 이어가고 있으며, 수강생들의 낙찰과 수익실현 후기가 줄을 잇는 것으로 유명하다. 6년간 약 4,000여 명의 수강생들에게 경매의 지식과 실전 경험을 전수했다.