[831]오늘부터 1000만원 부동산 투자 시작_엄마와 아들의 경매 사례로 보는 입문서

 

살고 있는 아파트에 경매가 나왔다고 도전해 볼까라며 아내가 묻는다. 부부가 모두 경매에 대해 해 본 적도 없고 관련 용어도 모르는 상태다. 부동산이라고 하면 몇 년에 한 번씩 이사할 때나 관심을 가졌다. 부동산 투기를 통해 부를 축적하기 위해 나라가 들썩이는 모습이 싫었다. 하지만 주어진 조건에서 저렴하게 내가 살 집을 구할 수 있는 경매나 공매에 대한 지식을 갖추는 것은 합리적인 선택지가 될 수 있다는 생각이 들었다. 이제는 사고의 전환이 필요한 시점이다. 

아내에게 경매에 도전해보자고 했다. 먼저 도서관에서 경매에 대한 책 두 권을 빌렸다. 그리고 주말에 아파트 경매와 관련된 내용을 집중적으로 읽었다. 들어본 용어도 있지만 대부분이 생소한 경매 용어들이 많다. 경매 프로세스도 생소하고 입찰을 위해 법원에 가야 한다는 것도 왠지 부담스럽다. 늘 나의 주변에서 일어나는 경매 프로세스지만 관심이 없을 때는 나와는 무관한 세상의 일이었다. 

관심을 가지니 호기심이 생기고 책을 통해 알아가는 과정들이 경매를 위한 지식이면서 부동산 관련해서 부당한 대우를 받지 않을 수 있는 법적인 보호막을 얻는 시간이었다. 책을 통해 얻은 지식이 모두가 아니라는 것을 실제 경매 물건을 보고 권리해석을 해보며 알게 되었다. 사람과 사람 간의 계약은 참 다양한 경우가 발생한다. 그래서 경매에 대한 실전 경험이 중요하다.

이 책은 경매를 처음 입문하는 사람들에게 어렵지 않게 읽을 수 있는 책이다. 경매 전문가인 엄마가 처음 경매에 도전하는 아들에게 조언하는 형식으로 되어 있어 재미있다. 

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더 나은 삶을 살기 위한 공부가 '국 영 수'가 아니라는 것을 누구보다 잘 알기 때문이지요. 긍정적인 삶에 대한 태도와 사람에 대한 예의는 물론이고, 무엇보다도 돈에 대한 지식을 가르쳐야 합니다. (21)

저자가 성인이 된 아들과 함께 경매를 하는 과정을 담고 있다. 대학입시를 위주로 가르칠 일이 아니라 실질적으로 세상을 살아가는데 도움이 되는 삶의 태도를 가르쳐야 한다는데 공감한다. 또한 돈에 대해 터부시 할 일이 아니라 솔직하게 돈에 대한 지식도 알려줘야 한다. 경제적으로 독립할 수 있는 방법은 명문대학교, 대기업이나 전문직만 있는 것은 아니다. 우리가 살아가는데 필요한 재화나 서비스를 제공하는 모든 업종이 필요하며 그곳에 기회가 있기 때문이다. 

부를 이룬 사람은 가치 있는 사람으로 인정받습니다. 일만 잘하는 부장보다 부동산 자산이 많은 과장이 더욱 인정받는 세상입니다. (47)

직장에서 직접 경험하는 문장이다. 과장, 대리와 같은 젊은 직원들이 부동산이나 주식에 대한 깊은 지식으로 선배들보다 경제적으로 우위에 있는 경우를 본다. 직장 생활을 하면서도 부동산에 관심을 가지고 자신의 시간을 활용해 자산을 늘이는 노력은 필요하다. 내가 실천하지 못했던 길이기에 그런 후배들을 보면 대단해 보인다. 젊은 시절에 주변의 조언에 귀를 기울이고 실천에 옮긴 사람들이다.  

경매에는 말소기준권리라는 것이 있습니다. 권리가 사라지는 기준이지요. 경매에서는 말소기준권리 밑으로 모두 소멸인데, 여기에 대항력도 포함됩니다. 따라서 말소기준권리보다 늦게 전입신고를 한 대항력은 소멸하여 힘이 없습니다. (163)

'말소기준권리' 아래로는 '소멸'이, 위로는 '인수'가 있습니다. 말소기준권리 위에 특별한 인수사항이 없는 물건을 고르면 됩니다. 아무 문제도 따라오지 않는 집이지요. (206)

권리해석의 기본은 말소기준권리일을 찾는 것이다. 세입자의 권리로서 전입신고를 하고 확정일자를 받는 과정이 얼마나 중요한지 알 수 있다. 

 

대항력이 생기는 기준일은 전입한 다음 날 0시입니다. 오늘 전입했다면 내일부터 대항력이 생깁니다. 만약 집주인이 나쁜 마음을 먹고 전세 들어오는 날 대출을 일으켜 근저당이 설정된다면 어떻게 될까요? 같은 날짜에 전입과 다른 권리, 두 가지가 동시에 진행될 경우 대항력이 늦습니다. 대항력의 효력은 내일부터 생기니까요. 법의 허점이지요. (164)

세입자의 입장에서 걱정하게 되는 부분이다. 집주인이 확정일자를 받기 전에 근저당을 설정하고 대출을 받으면 어쩔 수 없다는 사실이다. 

임대하여 살고 있는 집이 경매에 넘어갔을 때 임차인이 배당받을 권리는 크게 세 가지로 최우선변제권, 우선변제권, 주택임차권입니다. (164~168)

• 최우선변제권: 보증금이 소액인 소액임차인들을 위해서 최우선으로 먼저 배당 받게 하는 권리입니다. (...) 시기별로 지역별로 소액에 대한 기준이 다릅니다. 
• 우선변제권: 임차인이 확정일자를 받은 경우 임차한 주택이 경매, 공매에 부쳐졌을 때 그 매각대금에서 다른 후순위 권리자보다 먼저 배당받을 수 있는 권리입니다. 등기상 접수일자 순서대로 배당을 받지요. (...) 우선변제권은 세 가지 요건을 충족해야 합니다. 전입하고, 확정일자를 받고, 배당요구도 해야 합니다. 
• 주택임차권: 주택임차권은 우선변제권을 대신하는 권리입니다. 임차인이 집주인에게 보증금을 돌려달라고 요청해도 집주인이 돈을 돌려주지 않을 때 주택임차권을 설정합니다. (...) 주택임차권을 설정하면 다른 곳으로 주소를 이전해도 미리 받아 두었던 대항력이 유지됩니다. 

최우선변제권이란 것이 있어 법이 소액임차인들을 보호하고 있다는 사실을 알게 되었다. 전입과 확정일자가 말소기준권리보다 앞선다면 우선변제권이나 주택임차권을 활용할 수 있다. 

토지거래허가구역 내 물건의 경우 가격이 다소 높더라도 이유가 있습니다. 이 지역에서 거래할 때는 반드시 허가가 필요하지만, 경매물건은 예외이기 때문입니다. (210)

토지거래허가구역에서는 거래시 허가가 필요하지만 경매로 받은 경우에는 예외이기 때문에 이 점을 노리는 전문 경매자들도 많겠다는 생각이다. 

 

'법원에서 입찰자가 당연히 알아야 할 권리관계를 고지하지 않았다'는 법원의 결정적인 실수가 있었다면, 법원에서는 이 매각을 불허가하고 내 입찰보증금을 다시 돌려줍니다. 그리고 적절한 내용을 다시 고지한 후 재경매를 실시합니다. (211)

낙찰을 받고 나서도 법원에서 고지한 내용에 불충분해서 불이익을 받을 경우라면 법원에 매각 불허가 신청을 하고 입찰보증금을 돌려받을 수 있다는 점은 합리적이다. 몰랐던 사실로 인해 어느 일방이 불이익을 받으면 안 되기 때문이다. 

경매 낙찰자는 당연히 받아야 할 보증금을 돌려받을 수 있게 도와줍니다. 점유자를 괴롭히는 게 아니라 도와주는 셈이지요. (214)

경매라는 과정은 채권자나 채무자 사이의 권리관계를 해소하는데 도움을 준다. 누군가 낙찰을 받고 낙찰금으로 채권자들은 우선순위에 따라 배당을 받고, 채무자는 빚으로부터 자유로워지는 것이다. 충분히 설득력이 있다. 하지만 채무자의 입장에서 낙찰자를 보는 시선을 곱지 않을 것이다. 

법원 앞에 명함을 돌리는 대출상담사가 있는데, 그 사람들이 최근 대출가능한 곳을 잘 알지. 단, 온라인에서 광고하는 대출상담사는 조심해. 저축은행 등 2금융권 소개를 많이 하더라고. (218)

감정가 70%와 낙찰가 80% 중 낮은 금액으로 대출이 되는데, 저렴한 낙찰가 덕분에 80%까지 대출받을 수 있었지요. 규제지역이 아닌 비규제지역이기에 제한 없이 대출이 되었습니다. (219)

경매에 참여하려 하니 낙찰을 받았을 경우, 비용을 납부하기 위해 은행의 대출을 받아야 한다는 사실을 깨닫게 된다. 아파트의 경우 몇 억의 자금을 늘 가용할 수 있는 사람은 많지 않을 것이다. 그래서 이런 경우에 사용하는 경락대출이 있다. 이를 알아보기 위해 법원에서 돌리는 명함을 활용하라고 한다. 여러 곳에 연락해서 가장 자신에게 유리한 조건을 이용하면 된다고 저자는 조언한다. 

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독서습관 831_오늘부터 1000만원으로 부동산 투자 시작_이현정_2022_길벗(240127)

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■ 저자: 이현정

서른아홉 살에 셋째를 낳고 뒤늦게 시작한 경매로 3년 만에 21채 집주인이 되었다. 이때의 생생한 경험담을 담아낸 <나는 돈이 없어도 경매를 한다>(2013)가 많은 사람들의 사랑을 받아 베스트셀러 작가로 거듭났다. 이후 경매 기술은 나날이 쌓여 <이제, 돈 되는 경매다>(2017)와 <부동산 경매 무작정 따라하기>(2019)를 출간했다. 이 사이에 적게 일하고 수입은 많아진 비법을 담은 시간관리 자기개발서 <전보다 적게 일하고 많이 벌고 있습니다>도 출간했다. 

10년 이상 아파트, 빌라, 토지, 상가 등 고수의 영역에서 활동하던 그가 기본으로 돌아온 이유는 투자를 시작하고 싶다는 아들 때문이다. 스물두 살이면 세상을 알 만하다고 생각했는데, 막상 함께 투자를 시작하니 모르는 것투성이었다. 학교에서도 학원에서도 가르쳐주지 않은 부동산을 제대로 알려줘야겠다고 결심했다. 

쉬운 경매 열풍을 이끈 주역이었던 만큼 그의 부동산 노하우는 친절하고 명확하다. 시작이 반이다. 왜 집을 사야 하는지부터 제대로 알아야 한다. 그다음엔 차 대신 집을 사고, 전세 말고 자가에 살자. 1,000만원이 있다면 당장 경매를 공부하라고 말하고 싶다.